2030 인천광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경안 의견청취 심사보고서

2022. 7. 14.(목)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2022.7.1.

나. 제 안 자: 인천광역시장 [도시재생녹지국 주거재생과]

다. 회부일자: 2022.7.1.

라. 상정일자: 제280회(임시회) 제6차 건설교통위원회(2022.7.14. 상정ㆍ의결)

❍ 제안설명: 최도수 도시재생녹지국장

❍ 검토보고: 채기병 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 원안과 의견을 같이함

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 인천광역시 고시 제2020-67(2020. 3. 2.)호로 고시한 법정 계획인 「2030 인천광역시 도시․주거환경정비기본계획」에 대하여 사회․경제적 여건 변화에 따른 양질의 주택공급 확대 요구와 낙후된 노후주거지의 합리적인 주거환경개선을 위하여 재개발사업 정비구역 지정 요건 및 지정 절차 등을 변경코자 도시․주거환경정비기본계획 변경안을 수립하였음

❍ 2030 인천광역시 도시․주거환경정비기본계획 변경안에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제6조제2항에 따라 인천광역시의회 의견을 청취하고자 본 안건을 상정함

나. 주요내용

❍ 주택공급 확대

- 재개발사업 구역지정 요건, 지정절차 개선

- 정비예정구역은 최고 212개소(2019.6.8.고시, 제2009-177호)를 정점으로 2010년 이후 정비예정구역 미지정

❍ 재개발 정비구역지정 요건 개선

- 시간이 경과하더라도 재개발 정비계획 입안대상지역 요건을 충족하기 어려운 현실 반영

- 재개발 정비구역지정 관련 조례개정(2021. 6. 4. 개정, 시행 2021. 12. 5.)에 따라 도시·주거환경정비기본계획 정비 필요

❍ 재개발 정비구역지정 절차 개선

- 주거정비지수는 조례개정으로 재개발 정비구역 지정 대상을 제한하는 효과 상실

- 지정요건 해당하는 지역을 대상으로 타당성 조사를 통해 정비계획입안 대상지 선정

❍ 정비사업에 지역업체 참여 제고

- 지역경제 활성화를 촉진하기 위해 지역업체 참여 확대 방안 강구

- 지역업체참여 용적률 인센티브의 경우 10% 범위 내에서 허용용적률 확대 신설

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 의견청취 안은 사회·경제적 여건 변화에 따른 양질의 주택공급 확대 요구와 낙후된 노후주거지의 합리적인 주거환경개선을 위하여 재개발사업 정비구역지정 요건 및 지정 절차 등을 변경하고자

❍ 2021년 6월 4일 일부 개정되어 2021년 12월 5일 시행 중인「인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례」의 개정규정* 내용을 반영하고, 「도시 및 주거환경정비법」제6조에 근거, 인천광역시 도시․주거환경정비기본계획 변경안의 관계부서 의견 협의, 주민공람 등의 절차를 거쳐 시 의회의 의견을 듣고자 하는 사항임

1) 도시 및 주거환경정비법 제6조(기본계획 수립을 위한 주민의견청취 등) ① 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 기본계획에 반영하여야 한다. ② 기본계획의 수립권자는 제1항에 따른 공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 기본계획의 수립권자가 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

* 재개발 정비계획 입안대상지역 정비구역 지정요건 완화

《 도시 및 주거환경정비 조례 제5조 》

변경전	변경후
재개발구역은 면적이 1만제곱미터 이상으로서 노후·불량건축물 수가 대상구역안의 건축물 총수의 70퍼센트 이상인 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 가. 접도율이 40퍼센트 이하인 지역 나. 구역의 전체 필지 중 과소필지·부정형 또는 세장형 필지가 40퍼센트 이상인 지역 다. 호수밀도가 70 이상인 지역	재개발구역은 면적이 1만제곱미터 이상으로서 노후·불량건축물 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상인 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 가. 주택접도율이 50퍼센트 이하인 지역 나. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 30퍼센트 이상인 지역 다. 호수밀도가 50 이상인 지역

❍ 주요 내용을 보면 정비구역 지정을 위한 항목을 구분하여 판단한 주거정비지수를 폐지하고 규정을 단순화함으로써 재개발 사업 활성화를 도모하고자 함

❍ 이에 따라 재개발 정비구역지정 요건 완화 및 주거정비지수 폐지에 따른 선정 절차 및 기준을 변경하여

사전검토 제안	⇨	자치구 사전검토	⇨	사전타당성 검토
(주민→구청장)		(구청장)		(시장)

⇨

개략적인 정비계획안 작성	⇨	주민설명회 및 주민 동의	⇨	정비계획수립 및 정비구역지정
(시장, 구청장)		(구청장)		(시장)

- 사전검토 제안은 토지등소유자의 10% 이상 동의를 받아 요청하며, 자치구의 정비구역지정 적정성 검토를 거친 후, 시의 사전타당성 검토를 거쳐 후보지 선정을 하게 되는 바

- 정량적 지표인 주거정비지수를 폐지함에 따라 이를 보완하여 객관화 할 수 있는 방안과 적절한 밀도의 정비 유도가 필요할 것이므로, 사전타당성 검토 방법과 후보지 선정의 기준 설명이 필요함

- 후보지 선정 후 주민 동의 과정의 동의율은 토지등소유자의 2/3이상, 토지면적의 1/2 이상을 득하도록 하였는 바, 사전타당성 검토 후 후보지 선정으로 구역 변경이 이루어진 경우 동의율 산정방법 및 후보지 관리 방안에 대한 설명이 필요하며,

❍ 또한 정비계획 입안 요건에 개정된 「인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례」내용을 반영하였으며

《 재개발 정비구역지정 요건 》

구분	필수항목(모두 충족)	선택항목(1개 이상 충족)
도시 및 주거환경 정비법·령	노후불량건축물 수 2/3 이상 (조례로 10% 증감 가능) 2) 도시 및 주거환경정비법 시행령 [별표1] 정비계획의 입안대상지역 2. 재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2(시·도조례로 비율의 10퍼센트포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다. 나. 노후·불량건축물의 연면적 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2(시·도조례로 비율의 10퍼센트포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역	노후불량건축물 연면적 2/3 이상 (조례로 10% 증감 가능)
도시 및 주거환경 정비 조례	면적 1만m2 이상	주택접도율 50% 이하
		과소필지 비율 30% 이상
		호수밀도 50호/ha 이상
주거환경정비 기본계획	노후불량건축물 수 2/3 이상	노후불량건축물 연면적 2/3 이상
	면적 1만m2 이상	주택접도율 50% 이하
	토지등소유자 2/3, 토지면적의 1/2이상 동의	과소필지 비율 30% 이상
		호수밀도 50호/ha 이상

❍ 정비사업에 지역업체 참여 제고를 위하여 용적률 인센티브의 경우 기존 총 허용용적률을 최대 20%에서 원도급 및 주계약자공동도급의 지역업체 참여 허용용적률을 별도 10% 범위로 확대하여 총 30% 이내로 함

지역경제 활성화 측면에 긍정적 영향은 있겠으나, 기반시설 확충 및 주택 성능 개선 등 건축물의 효율과 구조를 향상할 수 있는 인센티브와의 형평을 고려해야 할 것으로 판단되며,

❍ 금번 변경안을 통하여 절차의 간소화와 정비구역 지정 요건 완화를 통해 신속한 사업 추진을 도모하고 최초 사업추진 문턱을 낮춰 주택지 재개발 활성화와 주택 시장 안정화에 기여할 것으로 예상됨

다만 주거정비지수제 폐지에 따른 대책과 공공·민간의 조화로운 추진이 될 수 있는 방안 및 이에 대한 경과조치 마련이 필요하고, 일련의 변경된 절차에서 선정구역에 대한 지원 방법을 강구해야 할 것이며,

❍ 조례의 개정 및 시행 후 기본계획 반영을 위한 변경이 지연된 사유와 이에 따른 시민들의 불편과 민원 사항은 없었는지 설명이 필요하며, 기존 변경안의 수정 과정에서 공람 등*을 통한 다양한 시민들의 의견이 반영되었는지 설명이 필요함

* 2021. 12. 20. 주민 공람 공고 및 의견조회

* 2022.  1.  5.  온라인 시민 청원

4. 질의 및 답변요지

❍ 지역업체 참여 용적률 인센티브의 경우 적용은?

⇒(도시재생녹지국장) 지역업체 참여 비율에 따라 인센티브가 다름.

❍ 사전타당성 용역의 판단 기준은 무엇인지?

⇒(도시재생녹지국장) 공모 전 기준을 만들어 공표할 예정.

❍ 타당성이 없는 결과로 나온 경우, 대안 제시 계획은?

⇒(도시재생녹지국장) 검토하겠음.

5. 토론요지: 원안과 의견을 같이함

가. 찬 성: 임관만, 조성환, 김명주, 김종배, 박종혁, 유승분, 이용창 위원

나. 반 대: 없 음

6. 심사결과

❍ 원안과 의견을 같이함(재석위원: 7명, 찬성: 7명, 반대: 없음)

8. 기타

❍ 특이사항 없음

붙임  2030 인천광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경안 의견청취 1부.  끝.

[붙임]

2030 인천광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경안 의견청취

인 천 광 역 시

2030 인천광역시 도시․주거환경정비기본계획 변경안 의견청취

의 안	20	제출년월일 : 2022. 7. . 제 출 자 : 인 천 광 역 시 장
번 호

1. 안건명 : 2030 인천광역시 도시․주거환경정비기본계획 변경안 의견청취

2. 제안이유

○ 인천광역시 고시 제2020-67(2020. 3. 2.)호로 고시한 법정 계획인 「2030 인천광역시 도시․주거환경정비기본계획」에 대하여 사회․경제적 여건 변화에 따른 양질의 주택공급 확대 요구와 낙후된 노후주거지의 합리적인 주거환경개선을 위하여 재개발사업 정비구역 지정 요건 및 지정 절차 등을 변경코자 도시․주거환경정비기본계획 변경안을 수립하였음

○ 2030 인천광역시 도시․주거환경정비기본계획 변경안에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제6조제2항에 따라 인천광역시의회 의견을 청취하고자 본 안건을 상정함

3. 주요내용

□ 정비기본계획 변경의 추진배경 및 목적

○ 사회·경제적 여건 변화에 따른 양질의 주택공급 확대 요구와 낙후된 노후주거지의 합리적인 주거환경개선을 위하여 재개발사업 정비구역지정 요건 및 지정절차 등을 변경하고자 함

○ 주택공급 확대

- 재개발사업 구역지정 요건, 지정절차 개선

- 정비예정구역은 최고 212개소(‘19.6.8.,고시 제2009-177호)를 정점으로 2010년 이후 정비예정구역 미지정

○ 재개발 정비구역지정 요건 개선

- 시간이 경과하더라도 재개발 정비계획 입안대상지역 요건을 충족하기 어려운 현실 반영

- 재개발 정비구역지정 관련 조례개정(2021. 6. 4. 개정, 시행 2021. 12. 5.)에 따라 도시·주거환경정비기본계획 정비 필요

○ 재개발 정비구역지정 절차 개선

- 주거정비지수는 조례개정으로 재개발 정비구역 지정 대상을 제한하는 효과 상실

- 지정요건 해당하는 지역을 대상으로 타당성 조사를 통해 정비계획입안 대상지 선정

○ 정비사업에 지역업체 참여 제고

- 지역경제 활성화를 촉진하기 위해 지역업체 참여 확대 방안 강구

- 지역업체참여 용적률 인센티브의 경우 10% 범위 내에서 허용용적률 확대

□ 정비기본계획 주요 변경 내용

○ 주거정비지수 폐지

- 정비계획입안 요건에 맞는 지역의 경우, 정비계획 사전검토 신청

→ 주거정비지수는 필요시 ‘정비구역 우선순위 평가지표’로 활용

○ 재개발 정비구역지정 요건 개선

- 지정요건: 노후불량건축물 수, 주택접도율, 과소필지 비율, 호수밀도

- 선택항목: 노후불량건축물 연면적 요건 추가

- 토지등소유자 동의: 단계별 동의율, 동의방법 개선

구분		현 행	변경안	비고
필수항목 (모두 충족)		∙노후불량건축물 수 70퍼센트 이상	∙노후불량건축물 수 2/3 이상	제7장 제2절□ 재개발사업의 실행(p.303, 308)
		∙면적 1만㎡ 이상	∙면적 1만㎡ 이상
		∙소유자 2/3, 토지면적의 1/2이상 동의	∙소유자 2/3, 토지면적의 1/2이상 동의
선택항목 (1개 이상 충족)		-	∙노후불량건축물 연면적 2/3 이상
		∙주택접도율 40% 이하	∙주택접도율 50% 이하
		∙과소필지 40% 이상	∙과소필지 30% 이상
		∙호수밀도 70 이상	∙호수밀도 50 이상
주거정비지수		∙총점 60점 이상 주민동의[40점], 물리적요건(60점 중 최저 25점 이상), 가점(10점)	< 폐 지 >	제1장 제1절□ 정비기본계획 변경의 추진배경 및 목적(p.13)
주민 동의	사전검토	∙토지등소유자의 10% 이상	(현행과 같음)	제7장 제2절□ 재개발사업의 실행(p.303～313)
	정비계획 수립	∙토지등소유자 2/3, 토지면적의 1/2이상	∙토지등소유자 2/3, 토지면적의 1/2이상
		∙해제지역 토지등소유자의 3/4 이상	< 폐 지 >
		∙사전검토 요청 동의서 인정	< 폐 지 >

○ 재개발사업 정비계획 입안대상지역 선정 절차, 기준 변경

구분	내용
사전 검토 요청(주민→ 자치구)	토지등소유자(10%이상 요청 동의)
제안서 검토(자치구)	정비계획 입안 적합여부 확인
사전타당성 검토(인천시)	도시계획 측면 고려, 사업추진의 타당성 여부 등 검토, 기초생활권계획 수립 여부 판단 → 후보지 선정
개략적인 정비계획안 작성(인천시・자치구)	후보지를 대상으로 토지이용계획, 건축계획 등 개략적인 정비계획안 작성
주민동의(자치구→주민)	주민설명회 개최 및 토지등소유자 2/3이상, 토지면적 1/2이상 동의서 징구
후속조치	예산편성(인천시, 자치구) 정비계획수립 및 정비구역지정 절차 이행(인천시, 자치구)

○ 지역업체참여 용적률 인센티브 확대

- 허용용적률 범위 확대(20%→30%)하고, 지역업체참여 용적률 최대 10%(3~10%)인센티브 배정

구분	변경전		변경후
	항목	용적률	항목	용적률
허용 용적률 (범위 20% → 30% 확대)	기반시설부지확보	최대 20%	기반시설부지확보	최대 20%
	녹색건축물ㆍ 에너지효율등급		녹색건축물ㆍ 에너지효율등급
	제로에너지건축물		제로에너지건축물
	장수명주택		장수명주택
	지능형 건축물		지능형 건축물
	지역업체 참여 (원도급 및 주계약자공동도급)		지역업체 참여 (원도급 및 주계약자공동도급	최대 10%

4. 의견수렴 및 조치결과에 관한 사항

○ 관계부서(기관) 협의 : 2021.12.16. ~ 2022.01.03.

- 관계부서(기관) 및 조치결과: 붙임

○ 주민공람공고 : 2021.12.20. ~ 2022.01.03.(14일간)

- 공람장소 : 인천광역시 주거재생과 및 인천광역시 홈페이지

- 주민의견 및 조치결과: 붙임

5. 향후 추진일정

○ 2022. 7월. : 시의회 의견청취

○ 2022. 8월. : 시 도시계획위원회 심의(예정)

○ 2022. 9월. : 변경 결정고시(예정)

붙임  1. 관계부서(기관) 협의의견 및 주민공람 의견 조치결과 1부

【붙임1】

관계부서(기관) 협의의견 및 주민공람 의견 조치결과

□ 관계부서(기관) 협의 의견

관련부서		의 견 요 지	채택 여부	사유
동구청	도시 정비과	◦정비구역 해제지역의 토지등소유자 3/4 동의요건 유지 또는 해제고시 후 일정 기간 경과한 지역으로 한정	불채택	◦ 재개발사업 후보지로 선정된 경우 정비계획 입안대상 동의요건을 따로 두지 아니함. 후보지 선정 시에 시장이 별도 방침으로 운영할 수 있도록 함

□ 주민공람 의견

공 람 내 용
공 람 기 간			공 람 장 소
2021.12.16. ~ 2022.01.03.			인천광역시 주거재생과, 인천광역시 홈페이지
의 견 제 출 및 조 치 내 용
총괄	총제출건 수	의 견 별			조치내용(건수)
		요 지 구 분			제출건수	채택	불채택
		총 계			2,457	1,240	985
	2,457건	연번부여 및 검인동의서 폐지			1,240	1,240	-
		후보지 선정위원회 설치 반대, 요건에 맞는 지역은 모두 정비구역 지정			900	-	900
		해제구역의 정비구역 재지정 요건강화			85	-	85
		기타(변경안에 해당하지 아니하는 사항)			(232)	-	-
		・ 생활가로계획 완화
		・ 주민들의 사전검토 제안과 동시에 행위 제한 요구
제출자		의 견 요 지		채택 여부	사유
연번	성 명
1	미추홀구 김○○ 외 1239건	- 연번부여 및 검인동의서 폐지		채택	- 타당성 검토 요청시 주민 부담 완화
2	남동구 김○○ 외 899건	- 정비계획 입안대상 후보지 선정위원회 설치를 반대, 요건이 맞는 정비계획 입안대상지역은 모두 선정		불채택	- 구역지정 요건 등 정량적 평가, 지역균형발전과 자치구 상황, 구별 안배 등 고려하여 타당성 검토를 통해 후보지 선정
3	미추홀구 양○○ 외 84건	- 해제구역을 정비구역으로 재지정 시 심사유보 기간 지정, 후보지 선정위원회 탈락 시 일정 기간 재심사 대상 제외		불채택	- 정비구역이 해제된 지역에 대하여 별도록 지정요건을 강화하지 아니하고, 타당성조사 실시하여 후보지 선정 - 그 외 사항은 변경안과 관련이 없는 사항으로 타당성검토, 후보지 선정시 검토할 사항
		- 후보지 선정위원회의 심사에서 해제된 지역은 주민 해제 동의율 등도 적극 고려 요청
		- 구역 지정 주민동의 동의서 징구시 추정분담금 공개요청
		- 검인 동의서 엄격 적용 요청

※ 기타(변경안에 해당하지 아니하는 사항) 232건

- (계양구 김○  외 187건) 생활가로계획 완화

→ 정비기본계획변경 내용 중 생활가로계획은 포함되지 아니함(현행 유지)

- (미추홀구 박○○ 외 43건) 주민들의 사전검토 제안과 동시에 행위제한(건축허가 등 금지)

→ 정비계획 타당성 검토와 병행하여 지분쪼개기 등 투기세력의 유입 차단